2022年，公募基金发行市场可谓相当清淡，但依然有产品在低迷的市场中“杀出重围”，成为一抹亮色，那就是大放异彩的公募REITs。

　　如果说2021年是公募REITs的元年，那么2022年可以称作这类产品的开局之年。这一年，公募REITs快速扩容，在2021年已经成功发行11只产品的背景下，2022年又有13只产品成立并上市交易。截至2022年底，我国共有25只基础设施公募REITs获批注册，其中24只REITs已经上市交易，累计募集规模783.61亿元，总市值达到855亿元。

　　纵观这些已上市公募REITs在二级市场的交易价格涨跌情况，年内上涨的有10只，占所有公募REITs的41.67%，其中年内涨幅最大的达到了13.93%。但另一方面，在年内二级市场交易价格下跌的公募REITs中，有6只的跌幅都超过了10%，也颠覆了大家对于这类产品“稳健”的一些刻板印象。

　　展望2023年，近日首批新能源公募REITs正式受理，可以预见REITs试点范围将进一步扩大，发改委也预计2023年将有30多只REITs上市。有业内人士指出，在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，公募REITs市场仍将持续扩容。

　　稀缺的“爆款”产品公募REITs：全市场24只产品总市值达855亿元

　　2022年，此前动辄出现的百亿级主动权益类“爆款”基金不见了踪影，但有的产品依然受到市场和投资者的青睐。公募REITs就是其中一种。

　　4月7日，2022年首只发行的公募REITs——华夏中国交建（601800）高速REIT启动公开发售，抖客网，发售比例配售前的募集规模达到1524.12亿元；公众部分配售比例仅0.84%，打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%最低配售比纪录，也开启了2022年公募REITs的火热局面。在这之后，新发产品配售比例低于1%成为常态，全年最低的华夏合肥高新产园REIT甚至达到了0.23%，抢手程度可见一斑。与此同时，多只公募REITs网下认购倍数超百，网下询价纪录也不断被刷新，这些数据都从侧面证明了投资者热情的高涨与公募REITs的吸金。

　　从底层资产类型来看，2022年公募REITs的资产类型也更加丰富，从最初的高速路、产业园扩展到了保障性租赁住房、能源等新领域。尤其是首批保障性租赁住房REITs，3只产品上市首日便全部触达30%的涨停上限，受到市场的热烈追捧。

　　来自上交所的数据显示，截至12月30日，上交所基础设施公募REITs市值合计585.24亿元，2022年12月30日成交额合计为25597.8万元。而纵观全市场公募REITs，从2021年6月首批产品成立，至今全市场已上市的公募REITs已经达到了24只，总市值达到855亿元，而这些数字还将在2023年迎来进一步扩容。

　　此前监管层曾公开透露，2023年力争REITs发行数量达到60只，发行规模达到2000亿；意味着发行审核速度将会提升，效率提高，同时发行规模将会超过以发行数量的一倍以上。

　　近六成产品年内交易价格下跌，产业园REITs表现亮眼

　　截至2022年底，中证REITs全收益指数相对2021年12月31日涨跌幅为-3.75%。整体而言，公募REITs二级市场走势较为独立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面预期、市场交易行为与流动性等多方面影响。

　　我们先来看看具体基金在二级市场的交易价格情况：

　　年内在二级市场涨幅最大的公募REITs为中金普洛斯REIT和鹏华深圳能源（000027）REIT，二者的年内涨幅都达到了13.93%。中金普洛斯REIT上市以来的涨幅也达到41.06%。

　　从这些产品底层资产的分类来看，上涨的10只公募REITs中，有4只为产业园REITs，是数量最多的。

　　作为我国基础设施公募REITs市场的重要组成部分，产业园REITs一直以来都受到行业和投资者的青睐。个中原因在于，目前已上市的产业园REITs，其底层资产都属于优质的产业园资源，运营表现稳定、整体收益可观，且具备较大的市场成长空间，自然也有了比较明显的赚钱效应。

　　而年内二级市场出现交易价格下跌的公募REITs中，交通基础设施、保障性租赁住房REITs的占比较高。但也有公募人士建议，公募REITs这类产品在二级市场的价格涨跌，其实是一个逐步开始价值回归与价值发现的过程，“投资者在买卖公募REITs这类产品时，更应该去理解其中长期持有的投资逻辑，而不是基于短期的市场表现来进行追涨杀跌”。

　　首发扩募齐头并进，2023年公募REITs市场将持续扩容

　　除了新发产品，2022年公募REITs在扩募层面取得的进展也值得关注。

　　国金证券在研报中指出，2022年5月，上交所、深交所正式发布《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》，从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道；9月底中金普洛斯REIT、红土盐田港（000088）REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT等首批五单扩募项目正式获交易所受理，市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局，助力我国公募REITs行稳致远。

　　目前，首批公募REITs扩募方案进入实施阶段，2023年有望正式落地。

　　另一方面，随着近期首批新能源公募REITs正式获得受理，REITs的试点范围也有望进一步扩大，公募REITs市场扩容蓄势待发。

　　就在12月30日，首批新能源REITs获正式受理，标志着继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，也意味着基础设施REITs试点范围的进一步扩大，为盘活风电、光伏发电等新能源资产起到良好的示范效应和带动作用，推动更多优质项目发行上市。

　　展望公募REITs这类产品的2023年，中金公司（601995）研究部指出，供给方面，一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场迅速扩容，资产类型将更为丰富，2023年公募REITs发行将更加常态化。基于证监会近期对房地产企业参与REITs发行的鼓励和研究，未来REITs的渗透率可能进一步提升，发行人可能向房企延伸，资产类型可能向长租房和商业地产延伸，另外，首单民企仓储物流REITs已获批，其他资产类型如地铁、景区、新能源、IDC等项目也在筹备中。需求方面，一级发行端的供不应求仍将持续，利好网下与战配打新。

　　中金基金也公开表示，在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下，公募REITs市场仍将持续扩容。其底层逻辑在于：第一，整体来看，REITs市场表现出与权益、债券市场低相关性的特点，在2022年震荡行情中表现良好，是具备一定投资价值的资产配置标的之一。第二、项目分红带来更高吸引力。第三、未来投资者多样性不断丰富。